容积率

容积率是一个比值：小区计容建筑面积 ÷ 建设用地面积。比如一块 1 万平方米的地，上面所有楼栋的建筑面积加起来是 2 万平方米，容积率就是 2.0（演示数字）。看房时销售说"我们容积率只有 1.8"，说的就是这回事——他没说的是楼有多高、户型有多好，他说的是"这块地上塞了多少房子"。

举个直观的例子。同一块 1 万平方米的地，两个开发商拿了两种盖法（演示口径）：甲盖了一排 6 层的洋房，全部建筑面积加起来 1.2 万平方米，容积率 1.2；乙盖了四栋 30 层的高楼，建筑面积加起来 3.5 万平方米，容积率 3.5。地是同样大的一块地，假设两边户型大小、住宅占比相同，乙的住户数量约为甲的三倍：电梯要服务的人更多、小区里散步的人更密、车位更紧张、低层的日照和视野也更容易被挡。这就是容积率高低落到日常生活里的差别。

这个数字怎么算出来的

分子：计容建筑面积。 通常以小区地上建筑面积为主，但具体哪些空间计入、如何折算，按规划和当地技术规则。符合条件的地下车库等一般不计入容积率——所以容积率管的是"地面上有多挤"，不管地底下挖了多深。

分母：用地面积。 就是规划明确的建设用地面积，不一定与围墙圈出的范围相同。

两个数字一除，就是容积率。 一块地上的房子盖得"薄"还是"厚"，全看这一除的结果：容积率 1.0 意味着地上的房子铺开正好和地一样大（比如一层的房子铺满，或者多层但楼少楼距宽）；容积率 3.0 意味着同样的地上叠了三倍面积的房子，需要通过增加楼层、楼栋或建筑占地来容纳。

顺带说明：容积率不是开发商想定多少就定多少的。每块地在出让时，规划部门就给它定了容积率上限，开发商只能在这个上限里盖。所以这个数字本质上说的是"这块地允许多挤"，其次才是"开发商选择了多挤"。

数字高低，落到生活里是什么差别

容积率低的小区（比如 1 点几，演示口径）：通常是多层或小高层，楼间距宽，同样的住户数摊在更大的地面上，绿化、活动空间、停车都从容一些，低楼层也更容易晒到太阳。

容积率高的小区（比如 3 以上，演示口径）：可能以更多楼层或更密的建筑来容纳面积；如果住户也更多、配套没有相应增加，等电梯、停车和遮挡的压力就可能更明显。

要注意两点。一是容积率是"整个小区的平均数"，不是你家那一栋的密度：同一个小区里，楼王位置和边角楼栋的体验可能差不少。二是容积率低不等于住得舒服、高也不等于住得难受——户型设计、物业管理、地段配套都在起作用。容积率只是看房时众多指标里的一个，它只回答一个问题：这块地上的房子，盖得有多厚。

容易和容积率搞混的两个词

得房率：说的是"你家"里的比例。 房本上的建筑面积里，真正归你用的套内面积占多少——被公摊吃掉多少，得房率就低多少（公摊这件事见“公摊面积”篇）。容积率管小区，得房率管你这一户。

绿地率：说的是用地里有多少绿地。 符合规定的绿地面积占用地面积的比例。销售口语里的“绿化率”可能采用不同口径，不能直接当成同一个指标。它和容积率常常此消彼长——楼盖多了，留给绿地的位置就少——但两者算的东西完全不同：一个算房子，一个算草木。